Sí. Un ciudadano de Estados Unidos, Canadá o cualquier otro país puede comprar propiedad en México, incluida una residencia en Mazatlán. Como Mazatlán está en la costa, la compra se hace mediante un fideicomiso bancario: un banco mexicano conserva el título y tú tienes todos los derechos de propiedad como fideicomisario. Esta página explica cómo funciona, qué cuesta, qué necesitas y cómo se lleva el proceso en Villa Vicario, un edificio terminado y habitado en el Centro Histórico de Mazatlán.
La respuesta corta
- Un extranjero puede comprar una residencia en Mazatlán. Puede vivirla, rentarla, venderla y heredarla.
- En Mazatlán el título se conserva mediante un fideicomiso bancario con un banco mexicano. Tú eres el fideicomisario; el banco actúa según tus instrucciones.
- El fideicomiso tiene un plazo inicial de 50 años y es renovable.
- Requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Lo tramitan el notario y el banco.
- Villa Vicario está terminado, entregado y habitado. Flor del Pacífico ofrece tres residencias seleccionadas con entrega inmediata y financiamiento directo del desarrollador.
Qué es la zona restringida y por qué Mazatlán está en ella
El artículo 27 de la Constitución mexicana define una “zona restringida”: la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros a lo largo de las costas. Dentro de esa zona, una persona extranjera no puede tener el título directo de la tierra.
Mazatlán está en la costa del Pacífico, así que toda la ciudad, Centro Histórico incluido, está dentro de la zona restringida. Fuera de la zona (Guadalajara, Ciudad de México o San Miguel de Allende, por ejemplo) un extranjero puede escriturar a su nombre de forma directa. Dentro de ella, desde la Ley de Inversión Extranjera de 1993, el mecanismo para inmuebles residenciales es el fideicomiso bancario.
El fideicomiso no es una excepción ni un atajo. Es la vía ordinaria y regulada con la que los extranjeros son dueños de sus casas en la costa mexicana, y cualquier notario y cualquier banco importante de México lo tramita de manera rutinaria.
Qué es un fideicomiso bancario
Un fideicomiso es un contrato formalizado ante notario mexicano con tres partes:
- El fiduciario: un banco mexicano autorizado para actuar como fiduciario. Conserva el título legal de la propiedad.
- El fideicomisario: tú, el comprador. Tienes todos los derechos económicos y prácticos sobre la propiedad.
- El fideicomitente: en este caso Flor del Pacífico, que transmite la propiedad al fideicomiso.
El banco conserva el título en tu beneficio y únicamente en tu beneficio. No puede vender, rentar, hipotecar ni transmitir la residencia sin tu instrucción por escrito. Lo que hace el banco es administrativo: guarda el título, sigue tus instrucciones y cobra una cuota anual por hacerlo.
Un fideicomiso no es un arrendamiento, no es tiempo compartido y no es copropiedad con el banco. El valor de la propiedad, su plusvalía y sus ingresos son tuyos.
Tus derechos como fideicomisario
Como fideicomisario puedes:
- Usar y habitar la residencia, todo el año o por temporadas.
- Rentarla, a corto o largo plazo, sujeto al reglamento del edificio y a las obligaciones fiscales en México.
- Venderla cuando quieras, a un comprador mexicano o extranjero. El precio de venta y la ganancia son tuyos.
- Remodelarla o mejorarla, dentro de las reglas del edificio.
- Darla en garantía, en términos generales, como cualquier propietario; tu notario confirma el mecanismo.
- Designar fideicomisarios sustitutos (tu cónyuge, tus hijos o quien tú decidas) en el propio contrato de fideicomiso. Si falleces, la residencia pasa a ellos según los términos del fideicomiso, lo que en general evita un juicio sucesorio en México por esta propiedad. Tu notario confirma cómo aplica a tu caso.
Cincuenta años, renovables
El plazo inicial de un fideicomiso es de 50 años. Puede renovarse por periodos adicionales de 50 años a solicitud, y la renovación es un trámite rutinario. Si vendes antes de que termine el plazo, el comprador toma el fideicomiso existente o constituye uno nuevo. Si falleces, tus fideicomisarios sustitutos continúan bajo el mismo fideicomiso. Al final del plazo nada se devuelve al banco ni al gobierno.
El permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE)
Antes de constituir el fideicomiso, el banco, a través del notario, solicita a la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso para constituirlo. Como parte de ese permiso aceptas considerarte como nacional mexicano respecto de esta propiedad y no invocar la protección de tu gobierno sobre ella. Es la “cláusula Calvo”, una cláusula estándar que va en todos los fideicomisos de México.
No necesitas residencia mexicana para comprar. Tu notario te indica qué documento migratorio presentar al firmar. El costo del permiso lo fija el gobierno y el notario lo incluye en el presupuesto de cierre.
Qué cuesta. Las cifras las confirma el notario
Cerrar una compra con fideicomiso implica una serie de gastos separados del precio de la residencia. Como referencia para que hagas tus números: en Mazatlán suelen rondar el 6% del valor de la residencia. Es una cifra orientativa, no una cotización. El porcentaje se mueve, porque varios conceptos son fijos y pesan más en una residencia de menor valor, y porque los aranceles cambian de un año a otro. Los conceptos son:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles. 2% sobre el valor mayor entre el precio de operación y el avalúo, según la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa. Es el concepto individual más grande.
- Honorarios del notario, más IVA.
- Derechos del Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo, que sirve de base para el impuesto.
- Certificados y constancias: libertad de gravamen, certificado catastral y no adeudo de predial, agua y cuota de mantenimiento.
- Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), solo para compradores extranjeros.
- Cuota de apertura del fideicomiso en el banco, solo para compradores extranjeros.
- Gestión del notario: copias certificadas y, si eres extranjero, apostilla y traducción al español de tu pasaporte y de tu acta de matrimonio.
Pídenos un presupuesto de gastos de cierre para la residencia que estás considerando. Lo coordinamos con el notario para que lo recibas por escrito antes de comprometerte.
Dos cosas que no son gasto de cierre y conviene separar: el banco fiduciario cobra una cuota anual mientras dure el fideicomiso, y el impuesto sobre la ganancia y la comisión de comercialización los paga el vendedor, no tú.
Qué documentos necesitas
En la mayoría de los casos el comprador entrega:
- Pasaporte vigente.
- Comprobante de domicilio (recibo de servicios o estado de cuenta bancario).
- Documento migratorio al momento de firmar (permiso de visitante o tarjeta de residente).
- Información sobre tu estado civil; acta de matrimonio si compras con tu cónyuge.
- El formato de identificación (KYC) del banco para el fideicomiso.
En la mayoría de los casos no necesitas RFC ni CURP para comprar; algunos bancos o notarios lo piden para su expediente. Tu notario te dará la lista definitiva antes de firmar.
La alternativa: una sociedad mexicana, y por qué no conviene para una casa
Una sociedad mexicana, incluso con accionistas extranjeros, puede tener título directo dentro de la zona restringida. Esa vía existe para fines no residenciales, como operar un negocio. No está diseñada para una casa: la ley reserva la vía de la sociedad para uso no residencial, y crea una empresa que debes mantener mientras seas dueño, con contabilidad, declaraciones fiscales y obligaciones corporativas cada año. Para una residencia en Villa Vicario el fideicomiso bancario es la vía más simple y más limpia. Si tienes en mente un uso de negocio específico, plantéalo con tu notario.
¿Puedes rentar tu residencia?
Sí. Los propietarios de Villa Vicario viven en el edificio o rentan sus residencias, y eso es parte de la vida cotidiana del edificio. La ficha de Google del edificio tiene 26 reseñas y calificación de 5.0, escritas por huéspedes que se han hospedado aquí. No es un hotel ni se opera como tal; es un edificio residencial donde algunos propietarios deciden rentar.
Los ingresos por renta generados en México causan impuestos en México y en general deben declararse aquí, y pueden ser reportables también en tu país. Un contador que trabaje con propietarios extranjeros lo deja resuelto antes de tu primer huésped. Consulta a un contador; nosotros no damos asesoría fiscal.
Cómo funciona la compra en Villa Vicario, paso a paso
- Contacto. Escríbenos por WhatsApp, llena el formulario “Tour Privado” o envía un correo. Recibes confirmación en el primer minuto y Flor del Pacífico te contacta en la primera hora hábil.
- Tour. Presencial en Calle Gral. Ángel Flores 308, Centro Histórico de Mazatlán, o por videollamada si no estás en la ciudad. Cuarenta y cinco minutos. Recorres la residencia, las amenidades y la esquina.
- Apartado. Apartas la residencia que elegiste con un depósito de apartado; el monto y las condiciones se fijan por escrito.
- Contrato de compraventa con reserva de dominio. El contrato fija el precio, el calendario de pagos y la fecha de posesión. Flor del Pacífico conserva el título hasta el último pago; tú tomas posesión desde el enganche. Tu abogado puede revisar el contrato antes de firmar.
- Pagos. En una exhibición o con el plan de financiamiento directo que se describe abajo. Los precios están en pesos mexicanos, según la lista de precios oficial VV-PL-2026-09.
- Escrituración con fideicomiso. Al liquidar el saldo, el notario obtiene el permiso de la SRE, el banco constituye el fideicomiso y se completan la escritura, los impuestos y el registro. Es un cierre diferido: los gastos de cierre se pagan al final del proceso, no al firmar.
Cuánto tarda (orientativo)
Los tiempos siguientes son orientativos, no un compromiso. El calendario lo fijan el notario, el banco y la SRE.
- Del apartado al contrato firmado: cuestión de días una vez que los documentos están completos.
- Del último pago a la escritura firmada con fideicomiso: normalmente entre uno y tres meses, según el permiso de la SRE, el proceso interno del banco y la agenda del notario.
Puedes firmar en persona en Mazatlán o mediante poder notarial si estás fuera del país en la fecha de firma. Tu notario te explica los requisitos de un poder otorgado fuera de México.
Financiamiento directo del desarrollador
Flor del Pacífico financia la compra directamente. Sin buró de crédito, sin avalúo, sin comisión de apertura y sin comité.
- Una sola tasa: 14% anual sobre saldo insoluto, para todos los plazos.
- Bonificación de intereses por velocidad. Mientras más rápido liquides, más intereses se bonifican: liquidas en 3 meses y se bonifica el 100% de los intereses (0% efectivo); en 6 meses, 50% (7.14% efectivo); en 12 meses, 25% (10.72% efectivo); en 24 meses, sin bonificación (14%). La bonificación se aplica al liquidar, siempre que los pagos estén al corriente.
- Enganche: 20% en plazos de 3 y 6 meses; 25% a 12 meses; 30% a 24 meses.
- Estructura: compraventa con reserva de dominio. Tomas posesión desde el enganche; escrituración, fideicomiso e impuestos de adquisición se completan al liquidar.
Pídenos la corrida de pagos de la residencia que estás considerando.
Por qué comprar directo del desarrollador un edificio terminado y habitado elimina el riesgo de preventa
Casi todo lo que a un comprador extranjero le dicen que debe temer en México pertenece a la preventa: fechas de entrega que se recorren, acabados que cambian, edificios que nunca se terminan, depósitos difíciles de recuperar. Nada de eso aplica aquí.
- El edificio está terminado. Villa Vicario se entregó entre 2024 y 2025. Veintisiete residencias, habitadas. No hay obra que esperar.
- Ves lo que compras. La residencia, su luz, su sonido a distintas horas, las amenidades y los vecinos ya existen. Lo que recorres en el tour es lo que recibes.
- El edificio ya funciona. Amenidades, conserjería y administración operan; no se prometen.
- Compras al desarrollador que lo construyó y que sigue siendo dueño de estas residencias. Una sola contraparte, una lista de precios oficial, y el contrato, la escritura y el fideicomiso coordinados por Flor del Pacífico con el notario y el banco.
- Tomas posesión desde el enganche. Las protecciones de fideicomiso de garantía y de hitos de obra que un comprador necesita en preventa existen porque hay algo que esperar. Aquí no lo hay.
No es hotel, no es preventa. Terminado, entregado y habitado.
Tres residencias seleccionadas
Flor del Pacífico ofrece tres residencias seleccionadas en Villa Vicario, con entrega inmediata:
- Residencia 201 · 80 m² de área total privada · MX$4,950,000
- Residencia 211 · 102 m² de área total privada · MX$6,550,000
- Residencia 305 · 180 m² de área total privada, dos niveles · MX$8,900,000
Precios en pesos mexicanos, lista de precios oficial VV-PL-2026-09. Conoce las residencias en el brochure.
Agenda un tour privado
Elige un horario en el calendario para un tour privado de 45 minutos, presencial o por videollamada: Agendar tour privado
O escríbenos por WhatsApp: 669 454 0221 · oficina@villavicario.com
Preguntas frecuentes
¿Puede un estadounidense o un canadiense comprar propiedad en Mazatlán? Sí. Mazatlán está dentro de la zona restringida de México, por lo que la compra se hace mediante un fideicomiso bancario: un banco mexicano conserva el título y tú tienes todos los derechos de propiedad como fideicomisario.
¿Qué es un fideicomiso bancario? Un contrato formalizado ante notario en el que un banco mexicano conserva el título de la propiedad en tu beneficio. Tú usas, rentas, vendes y heredas la propiedad; el banco actúa según tus instrucciones y cobra una cuota anual.
¿Cuánto dura un fideicomiso? Cincuenta años, renovables por periodos adicionales de 50 años a solicitud.
¿Necesito residencia mexicana para comprar? No. Tu notario te indica qué documento migratorio presentar al firmar.
¿Cuánto cuesta el fideicomiso? El permiso, las cuotas de apertura y anual del banco, el notario, el impuesto de adquisición y el registro los confirma el notario para la residencia específica. Pídenos un presupuesto por escrito.
¿Puedo rentar mi residencia en Villa Vicario? Sí. Los propietarios viven en el edificio o rentan sus residencias. Los ingresos por renta causan impuestos en México; consulta a un contador.
¿Flor del Pacífico ofrece financiamiento a compradores extranjeros? Sí. Financiamiento directo al 14% anual sobre saldo insoluto, con bonificación de intereses por pago anticipado de hasta el 100%, enganches de 20%, 25% o 30% según el plazo, y sin buró de crédito, avalúo ni comisión de apertura.
¿Cuándo se escritura si financio? Al liquidar el saldo. Tomas posesión desde el enganche con un contrato de compraventa con reserva de dominio; escritura, fideicomiso e impuestos se completan al liquidar.
Esta página es información general, no asesoría legal ni fiscal. Toda compra se formaliza ante notario mexicano, quien confirma costos, documentos y tiempos para tu caso. Flor del Pacífico coordina el proceso con el notario y el banco fiduciario.